Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il Titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104).
Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (att. 63).
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti). Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (att. 68 e seguenti).
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64). La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1110).
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede (att. 66): alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti). Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono previste nelle seguenti leggi: Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere architettoniche); Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei condomini); Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi energetici); Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio).
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini (1105). Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109). Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e seguenti, 155) Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137 (att. 72, 155).
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo (att. 156) si osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).
26 MARZO 1966 N. 12480 – Ministero dei lavori pubblici – Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci. Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1° luglio 1926 n. 9400 (§1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell’espletamento dell’incarico. Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della materia. Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla Commissione Centrale di Vigilanza per l’edilizia economica e popolare, si provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi. Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa sostenuta. Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle opere costruite deve essere riconosciuto “regolare” mediante il collaudo, che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei modi di legge (2). Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la rispondenza dell’opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo nell’interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume, tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di promuovere l’edilizia popolare ed economica ed all’uopo agevolare la realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il raggiungimento delle finalità predette.
Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva, come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese sostenute – necessariamente – per fondazioni o sistemazioni speciali del loro edificio). Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune, quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli soci. E’ evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote millesimali tra i soci. La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l’eventuale maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando l’accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali esclusivamente all’ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere estraneo all’accertamento di specifica competenza del collaudatore sia per quanto concerne il rapporto cooperativa-Stato sia per quanto attiene al rapporto Cooperativa-Impresa. Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il collaudatore valuti – soprattutto a richiesta della Cooperativa – anche le eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture), ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4° del titolo XII del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165. In conclusione, l’importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:
Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato. Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete. Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:
Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento. All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale. Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:
Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione. Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità. Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento. La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune. Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.
Coefficiente di destinazione. Ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze. Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità. Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze. Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento. Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.
Coefficiente di piano. Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa. Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore. Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti. Indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n
Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine): 0,02. Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche. Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano. Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.
Coefficiente di orientamento. Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato. La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:
Coefficiente di prospetto. Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano. Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici. Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:
Coefficiente di luminosità. Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano). Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata. Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione. Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti (indicando con K=Sf/Sa detto rapporto):
Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati. Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto. E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità. In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici. A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.
Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche – per gli adempimenti di cui all’art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 - e comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo.
I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione della precedente normativa. E’ abrogata la circolare 1° luglio 1926 n.94.
I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell’affidare gli incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei collaudatori sull’obbligo di attenersi alle norme in essa contenute. (2) Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque sia l’importo delle opere da collaudare, in virtù dell’art.14 d.l. 15 marzo 1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965 n.1419.
L'art. 84 del testo unico 28 aprile 1938, n. 1165, dispone che i funzionari incaricati del collaudo dei fabbricati sociali di cooperative edilizie assistite dal contributo statale debbono provvedere anche alla ripartizione, fra i singoli alloggi, del costo dell'intervento costruttivo ammesso al contributo stesso. Con circolare 26 marzo 1966, n. 12480, sostitutiva della precedente n. 9400 del 1^ luglio 1926, sono state diramate istruzioni alle quali detti funzionari debbono attenersi nell'assolvere tale compito. Peraltro, allo scopo di agevolare il compito dei collaudatori e di garantire maggiore uniformita' di comportamenti nell'attuazione di dette istruzioni, onde evitare quanto piu' possibile il contenzioso, si ritiene opportuno che, unitamente agli atti di contabilita' finale, le coopeative edilizie interessate predispongano, tramite un tecnico di fiducia (preferibilmente il direttore dei lavori), e consegnino al collaudatore: a) una pianta di ciascun alloggio con l'indicazione dei punti cardinali e della superficie utile di ogni vano - comprese quelle dei corridoi, disimpegni, ripostigli, logge, balconi (coperti e scoperti) e terrazze - espressa in metri quadrati. Le superfici utili dei balconi che presentano varie esposizioni dovranno essere frazionate in relazione all'orientamento. Qualora gli alloggi realizzati abbiano differente altezza, l'indicazione della superficie utile dei singoli vani dovra' essere sostituita con la rispettiva cubatura. In tal caso, una volta determinata la cubatura complessiva dell'alloggio, questa dovra' poi essere trasformata in mq dividendola per l'altezza media di m. 2,80;b) una pianta del piano delle cantine con l'indicazione, per ogni singolo locale, della superficie utile e del rispettivo socio assegnatario. L'eventuale differenza di altezza fra le cantine dovra' essere esplecitamente tenuta presente nella determinazione del coefficiente di funzionalita' globale dell'alloggio.c) una pianta dell'autorimessa con l'indicazione, per ogni posto macchina (se autorimessa comune) o per ogni box (se autorimesse singole), della superficie utile e del rispettivo socio assegnatario. Qualora l'autorimessa sia del tipo misto, nel fornire le indicazioni di cui sopra, dovra' essere specificato, per ogni singolo caso, se trattasi di box o di posto macchina. Anche per le autorimesse, le eventuali differenze dovranno essere esplicitamente tenute presenti nella determinazione del coefficiente di funzionalita' globale dell'alloggio.d) una planimetria generale con l'indicazione delle superfici dei giardini e delle aree di rispetto assegnati. Le superfici dei giardini che presentino varie esposizioni dovranno essere frazionate in rapporto all'esposizione.Tutti i predetti elaborati dovranno essere sosttoscritti dal tecnico che li ha redatti, dal Presidente del Consiglio di amministrazione della Cooperativa e dal socio e dovranno contenere la seguente dichiarazione:
Il sottoscritto socio signor ............
Firma per accettazione delle superfici utili a lui assegnate.
Le superfici come sopra accettate dai soci assegnatari, dovranno quindi essere riportate in una apposita scheda (singola per ogni alloggio)
di cui si allega fac-simile. Qualora il socio assegnatario non voglia sottoscrivere la suddetta dichiarazione e si rifiuti di eseguire con il tecnico icaricato dalla cooperativa, una verifica delle superfici
attribuitegli, dette superfici dovranno essere riportate sulla citata scheda con un asterisco e con l'indicazione dei motivi per cui sono state accettate.
Acquisita la suddetta documentazione, il collaudatore dovra', a sua volta, inserire nelle apposite colonne della scheda, i coefficienti che, nel
rispetto della circolare 26 marzo 1966, n. 12480 e della presente, riterra' di adottare per determinare il costo-valore dei singoli alloggi.
I criteri in base ai quali sono stati fissati i coefficienti adottati e il procedimento seguito per la determinazione del costo-valore dei singoli
alloggi, dovranno risultare da un'apposita breve relazione redatta dal collaudatore a corredo della ripartizione di spesa.
Si ricorda ai collaudatori che all'atto unico di collaudo (composto di relazione, verbali di visita finale e certificato di collaudo),
per la chiusura dei rapporti tra cooperativa ed impresa, deve essere allegata la prescritta relazione acclarante i rapporti tra stato e cooperativa.
In quest'ultima relazione, necessaria per la definizione del costo complessivo ammissibile al contributo statale, il collaudatore dovra'
accertare che nella realizzazione dell'opera siano state rispettate le previsioni del quadro economico approvato.
Qualora una o piu' voci di spesa risultassero eccedenti rispetto a quelle approvate nel quadro economico, il collaudatore, ove le disponibilita'
globali lo consentano e le eccedenze rientrino, comunque, nei limiti di legge, potra' proporre all'autorita' preposta all'approvazione del collaudo,
l'ammissibilita' al contributo delle somme eccedenti.
Con l'occasione, si ritiene altresi' opportuno richiamare che la spesa globale da ripartire e' esclusivamente quella ammessa
al beneficio del contributo.
Qualora, poi, nel corso della visita di collaudo, il collaudatore rilevi che gli alloggi presentano eccedenze di superficie rispetto
a quelle riconosciute ammissibili sulla base delle disposizioni vigenti in materia di edilizia economica e popolare, dopo aver verificato
la corrispondenza del fabbricato alle previsioni degli elaborati tecnici approvati, dovra', altresi', accertare, mediante acquisizione di
idonea documentazione probatoria, se le maggiori superfici siano state realizzate ad esclusivo carico dei soci interessati e quindi con
somme escluse dal mutuo assistito dal contributo.
Qualora, invece, le maggiori superfici siano state realizzate con somme prelevate dal mutuo assistito dal contributo statale,
il collaudatore dovra' valutare e segnalare a questo Ministero, per le determinazioni di competenza, la necessita' delle maggiori
superfici o, altrimenti, ove le ritenesse non necessarie, dopo aver determinato il costo a metro quadrato dell'alloggio, dovra'
segnalare a questo Ministero il costo relativo all'eccedenza di superficie per la relativa e conseguente esclusione dal contributo.
Allo stesso modo, nel caso in cui, nelle parti comuni del fabbricato o nei singoli alloggi, vengano riscontrate eventuali modifiche
interne (cosi' dette "migliorie"), la differenza di costo di quest'ultime rispetto alle previsioni del progetto approvato, qualora sia
stata sostenuta con somme prelevate dal mutuo assistito dal contributo statale, dovra' essere segnalata a questo Ministero per la relativa
e conseguente esclusione dal contributo stesso.
In ogni caso, le "maggiori superfici" e le "migliorie" realizzate non dovranno oltrepassare i limiti e le caratteristiche fissati per
l'edilizia economica dal testo unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica approvato con regio decreto 28 aprile 1938,
n. 1165, modificato dalla legge 2 luglio 1949, n. 408.
Tutto quanto sopra dovra' risultare esplicitamente nella citata relazione sui rapporti tra Stato e cooperativa redatta dal collaudatore.
Si omette la tabella
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato; 1
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga la seguente legge:
Art. 1
1. L'articolo 1117 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono
oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita'
immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le
parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui
sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le
travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di
ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le
facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i
servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del
portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per
le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati
all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e
di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei
singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto
di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in
materia di reti pubbliche».
Art. 2
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti
i seguenti: «Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilita'). - Le
disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili,
in tutti i casi in cui piu' unita' immobiliari o piu' edifici ovvero
piu' condominii di unita' immobiliari o di edifici abbiano parti
comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Art. 1117-ter. -
(Modificazioni delle destinazioni d'uso). - Per soddisfare esigenze
di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che
rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i
quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la
destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione
dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni
consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine
destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o
equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti
giorni prima della data di convocazione.
La convocazione
dell'assemblea, a pena di nullita', deve indicare le parti comuni
oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La
deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati
effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate
le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare
pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne
alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. - (Tutela
delle destinazioni d'uso). - In caso di attivita' che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle
parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente,
possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione
dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni
giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali
attivita' con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo
1136».
Art. 3
1. L'articolo 1118 del codice civile e' sostituito dal
seguente:
«Art. 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle
parti comuni). - Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni,
salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al
valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino non
puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non
puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione
d'uso della propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da
leggi speciali. Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo
dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se
dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante
resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la
manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e
messa a norma».
Art. 4
1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
Art. 5
1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice
civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la
maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono
disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore,
hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare
la sicurezza e la salubrita' degli edifici e degli impianti;
2) le
opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita'
immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,
solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento
del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3)
l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli
impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la
destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di
farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore e' tenuto a
convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un
solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al
precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del
contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli interventi
proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio
il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6
1. L'articolo 1122 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1122. - (Opere su parti di proprieta' o uso
individuale). -
Nell'unita' immobiliare di sua proprieta' ovvero
nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state
attribuite in proprieta' esclusiva o destinate all'uso individuale,
il condomino non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti
comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita', alla sicurezza
o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso e' data
preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce
all'assemblea».
Art. 7
1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti
i seguenti: «Art. 1122-bis. - (Impianti non centralizzati di
ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti
rinnovabili). - Le installazioni di impianti non centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono
realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e
alle unita' immobiliari di proprieta' individuale, preservando in
ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto
previsto in materia di reti pubbliche. E' consentita l'installazione
di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili
destinati al servizio di singole unita'
del condominio sul
lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti
di proprieta' individuale dell'interessato.
Qualora si rendano
necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da'
comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e
le modalita' di esecuzione degli interventi. L'assemblea puo'
prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo
1136, adeguate modalita' alternative di esecuzione o imporre cautele
a salvaguardia della stabilita', della sicurezza o del decoro
architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli
interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre
superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo
previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, puo' altresi' subordinare
l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unita' immobiliari di
proprieta' individuale deve essere consentito ove necessario per la
progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad
autorizzazione gli impianti destinati alle singole unita'
abitative.
Art. 1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle
parti comuni). - Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle
parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la
videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la
maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136»
Art. 8
1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) il primo comma e' sostituito dal
seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti
dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa
relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle
singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in
misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;
b)
la rubrica e' sostituita dalla seguente: «Manutenzione e
sostituzione delle scale e degli ascensori».
Art. 9
1. L'articolo 1129 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi
dell'amministratore). -
Quando i condomini sono piu' di otto, se
l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta
dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o
dell'amministratore dimissionario. Contestualmente all'accettazione
della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore
comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale,
o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione,
il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7)
dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne
gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia
da lui firmata. L'assemblea puo' subordinare la nomina
dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza
individuale di assicurazione per la responsabilita' civile per gli
atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore e'
tenuto altresi' ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo
del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale
adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato
e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel
caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di
assicurazione per la responsabilita' civile professionale generale
per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza deve essere
integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che
garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo
specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior
uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione
delle generalita', del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di
accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita' e dei recapiti,
anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell'amministratore.
L'amministratore e' obbligato a far
transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da
terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del
condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario,
intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite
dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre
copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla
cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di
tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai
singoli condomini e ad eseguire le attivita' urgenti al fine di
evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori
compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la
riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi
dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e'
compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle
disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di
amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale
durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera
in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca
dell'amministratore puo' essere deliberata in ogni tempo
dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure
con le modalita' previste dal regolamento di condominio. Puo'
altresi' essere disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo
1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi
irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita'
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del
dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per
far cessare la violazione e revocare il mandato
all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte
dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita'
giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente,
per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del
condominio, che a sua volta puo' rivalersi nei confronti
dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi
irregolarita':
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per
l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di
convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo
amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la
mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi,
nonche' di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed
utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione
secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione tra
il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito,
per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita'
eseguite nei registri immobiliari a
tutela dei diritti del
condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per
la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di
curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione
coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo
1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta
comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente
articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorita' giudiziaria,
l'assemblea non puo' nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della
nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per
l'attivita'svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente
articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo
IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica
anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione
pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province
o dei comuni, nonche' a quelli realizzati da enti pubblici non
economici o societa' private senza scopo di lucro con finalita'
sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».
Art. 10
1. L'articolo 1130 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1130. - (Attribuzioni dell'amministratore).
-
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e
dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le
deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo
1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed
erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4)
compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare
la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le
generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e
di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e
della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita'
immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in
forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di
inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con
lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del
registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni
necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la
tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di
nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'.
Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le
eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni
nonche' le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto
richiesta; allo stesso registro e' allegato il regolamento di
condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date
della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio,
nonche' gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico,
entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti
in entrata ed in uscita. Tale registro puo' tenersi anche con
modalita' informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione
inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i
condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del
condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il
rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare
l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
Art. 11
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile e' inserito il seguente: «Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita', di un riepilogo finanziario, nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu' annualita' specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilita' del condominio. La deliberazione e' assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa e' ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta'. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unita' immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea puo' anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unita' immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art. 12
1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130».
Art. 13
1. L'articolo 1134 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1134. - (Gestione di iniziativa individuale). -
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
2.
All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) al primo comma, il numero 4) e' sostituito dal
seguente:
«4) alle opere di manutenzione straordinaria e
alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di
importo pari all'ammontare dei lavori»;
b) e' aggiunto, in
fine, il seguente comma: «L'assemblea puo' autorizzare
l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e
iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da
soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di
parti comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e
messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del
patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e
la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e'
ubicato».
Art. 14
1. L'articolo 1136 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1136. - (Costituzione dell'assemblea e
validita' delle deliberazioni). - L'assemblea in prima convocazione
e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la
maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le
deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non puo'
deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e,
in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in
seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di
tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore
dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del
valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e
la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le
deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma,
1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate
con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente
articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma,
e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate
dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi
diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni
dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro
tenuto dall'amministratore».
Art. 15
1. L'articolo 1137 del codice civile e' sostituito dal
seguente: «Art. 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni
dell'assemblea). -
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma
degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o
astenuto puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone
l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre
dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla
data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione
di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo
che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria.
L'istanza
per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di
merito non sospende ne' interrompe il termine per la proposizione
dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente
previsto, la sospensione e' disciplinata dalle norme di cui al libro
IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo
669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».
Art. 16
1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate
le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma e' sostituito dal
seguente:
«Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)
dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a norma dell'articolo
1107»;
b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma:
«Le
norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere
animali domestici».
Art. 17
1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del
codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «.
Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione,
l'ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18
1.
L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n.
318, e' sostituito dal seguente: «Art. 63. - Per la riscossione
dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di
questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai
creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei
condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti
degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione
degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei
contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore
puo' sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi
comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti
di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei
contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede
diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con
l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e'
trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina
il trasferimento del diritto».
Art. 19
1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal
seguente:
«Art. 64. - Sulla revoca dell'amministratore, nei
casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto
comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera
di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del
tribunale puo' essere proposto reclamo alla corte d'appello nel
termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 20
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e' sostituito dai seguenti: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non puo' tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facolta' di fissare piu' riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».
Art. 21
1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal
seguente:
«Art. 67. - Ogni condomino puo' intervenire
all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega
scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il delegato non puo'
rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore
proporzionale.
Qualora un'unita' immobiliare appartenga in
proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo
rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari
interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui
all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono
complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare,
con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del
codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione
ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina
dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo' chiedere
che l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante del proprio
condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante, l'autorita' giudiziaria provvede
alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia'
nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La
diffida ed il ricorso all'autorita' giudiziaria sono notificati al
condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in
mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere
di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante
risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente
all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le
decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L'amministratore riferisce in assemblea. All'amministratore non
possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque
assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano
dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e
dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto
spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda
avvalersi
del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero
si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del
codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere
comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo
proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il
pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».
Art. 22
1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal
seguente:
«Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi
dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,
1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna
unita' immobiliare e' espresso in millesimi in apposita tabella
allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei
valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio,
dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita'
immobiliare».
Art. 23
1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal
seguente:
«Art. 69. - I valori proporzionali delle singole
unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati
all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati,
anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti
casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2)
quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di
incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per
piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare
anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e'
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della
revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale
allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, puo'
essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona
dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli
eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano
per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione
delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o
convenzionali».
Art. 24
1. L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal
seguente:
«Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di
condominio puo' essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento
di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro
800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone
per le spese ordinarie».
Art. 25
1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per
l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono
inseriti i seguenti:
«Art. 71-bis. - Possono svolgere
l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il
godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per
delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della
giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto
non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione
non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque
anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione
divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il
cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f)
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo
grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e
svolgono attivita' di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e
g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia
nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere
l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al
titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono
essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli
amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di
amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta
i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b),
c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In
tale evenienza ciascun condomino puo' convocare senza formalita'
l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno
svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno,
nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore
della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento
dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di
cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di
formazione periodica.
Art. 71-ter. - Su richiesta dell'assemblea,
che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo
1136 del codice, l'amministratore e' tenuto ad attivare un sito
internet del condominio che consenta agli aventi diritto di
consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti
previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la
gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art.
71-quater - Per controversie in materia di condominio, ai sensi
dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.
28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata
applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II,
del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni
per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere
presentata, a pena di inammissibilita', presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il
condominio e' situato.
Al procedimento e' legittimato a
partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere
con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del
codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non
consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il
mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della
prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere
approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136,
secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta
maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il
mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui
all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo
conto della necessita' per l'amministratore di munirsi della delibera
assembleare».
Art. 26
1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per
l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e' inserito
il seguente:
«Art. 155-bis. - L'assemblea, ai fini
dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo
1122-bis, primo comma, del codice, gia' esistenti alla data di
entrata in vigore delpredetto articolo, adotta le necessarie
prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi
primo, secondo e terzo, del codice».
Art. 27
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 28
1. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio
1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali
rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite
dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
2.
All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le
parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in
deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono
sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera
con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del
codice civile».
Art. 29
1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 31
1. All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano
in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima
nella Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo
dello Stato, sara' inserita nella Raccolta ufficiale degli atti
normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque
spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addi' 11 dicembre 2012
NAPOLITANO
Monti,
Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli:
Severino